在英国讨回押金

11月底开始搬家到现在已近一个半月,一直在和中介干仗,差点就要真的向TDS申诉了,终于在前几天算是合理解决。总的来说遇到这种事情需要冷静,要拿证据说话,还要能抗得住。

叙述一下我自己的经历:房子在搬走之前我自己彻底打扫了一遍。1130日搬走交了钥匙。

第二天,也就是121日就收到了房子的检查报告(checkout report)。报告里面列了近300多条问题,看起来挺吓人的,不过除了烤箱里面的烧焦油渍和厕所地板有踩垫渍痕之外,都是些小问题。比如门锁上有指纹,暖气片上有灰尘,冰箱门没打开有气味,储藏间有蛛网等等。总的来说,中介的搬出时报告一定会比搬入时报告(inventory)要仔细很多倍。这样他们就会有理由要求附加打扫,赔偿损坏,克扣押金。我的理解,中介一定会找各种理由要求附加打扫,但是如果中介要求赔偿损坏或者很严重的打扫就一定要讲讲道理,是不可以再随意任其宰割的。

搬出报告的建议是附加轻微的搬出打扫(light end of tenancy clean),同时指明了房子的装修家具等等都在较好的状态。虽然搬出报告不辞辛苦的罗列各种问题,但最终结论还算合理。这里这个搬出打扫需要说明一下。后来我才发现这里有问题。中介和家政公司把end of tenancy clean给搞成一种特殊的打扫,会收取更高的费用,但其实是不需要的。如果这个打扫的价格过于离谱,同时搬入报告没有明确说房子在搬入之前有professional clean,实际上可以向中介和TDS申诉。搬出只需要恢复搬入时状态,强制end of tenancy clean是不对的。

收到搬出报告之后我立即回复说同意轻微打扫,但需要事先报价。被发现烤箱有油渍基本上打扫也不可避免了。

之后是9天的没有回复。1210日我主动询问进展,却被告知打扫已经完成,需要从押金中扣除235镑的打扫费用。按我的以往经验打扫费用一般在5080磅之间,200多镑显然高了太多。于是向中介要求收据和打扫项目清单(这是我的权力)。同时明确指出中介在没有我的同意之前直接完成打扫是不合适的。

邮件来回几轮之后,我终于收到了清单,上面显示有70镑的打扫费用(end of tenancy clean),140镑的地毯彻底清理(thorough carpet clean)和25镑的出勤费用(call out charge)。虽然大多数时候中介总能在地毯上找点问题,但我的搬出报告上没有一条是关于地毯的。很显然,中介或者是房东,根本没有看搬出报告就随意预约了打扫,他们明显犯错了。

有了证据,我就明确的向中介提出抗议,要求减免地毯清理费用。实际上这个时候我还不是太生气,只要能解决问题就好。但是中介从这时候开始就不理我了。还找理由说我的搬出表格没有填写完整,所有的押金近1600多镑都暂扣。

终于这一下把我激怒了。我开始自己读TDS的文档和看TDS的案例分析。等了5天之后正式向中介提出投诉。投诉后2天,中介的另外一个人,应该是小主管,主动打电话。开始她还是各种辩解,说他们可以在没有我的同意下进行打扫,并没有过错。在我很生气的告诉她搬出报告根本就没有地毯问题之后(她居然当场看报告查地毯关键字未果,没做功课),她终于开始缓和态度,主动赞同地毯清理不合理。我同时要求免除出勤费用,因为事先根本未告知该项费用。最终结果是她同意和房东协商,免除地毯和一半的出勤费用,并承诺1228日给出答复。1224日终于收到了除235镑之外的押金。

1231日我仍然没有收到回复,再次向中介提出抗议,并告知如果一周之内没有解决,我会向TDS申诉。16日,还是那位主管,终于回信确认免除地毯费用和一半的出勤费用。最终押金扣除费用为82.5镑,同时被减免的152.5镑正在转帐中。我现在就等着转帐,3个工作日之后没有收到的话只能接着投诉。不过有他们的信件作证,应该没有问题了。

这并不是小中介,反而是在英国有近百个分部的大中介。

关于押金的相关问题,下面是我在整个过程中了解到的:

  • 搬入时要仔细查搬入报告(inventory),注意搬入报告的修改截止日期(有的中介只给了48小时),并在截止日期之前把所有没列出的问题补上,签字并交中介备份。
  • 仔细检查搬出报告。要明确向中介反驳搬入时已存在搬出时却算到房客的问题(所以搬入报告最好全面)。
  • 如果中介提出附加打扫,打扫一定要针对搬出报告提出的问题。房客有权力要求查看打扫的收据和项目清单(receipt and breaking down)。如果打扫还没完成,则是打扫的具体项目费用询价。如果价格明显高出市场价格或者项目中存在搬出报告未指出的问题,向中介投诉。
  • 如果中介直接拒绝或者不能提供项目清单,还不配合协商,直接向TDS投诉。
  • 如果中介提出损坏赔偿,该损坏必须被搬出报告指出。同时需要注意,房客没有责任赔偿所有的维修费用。除非搬入时是新的,否在房客只需赔偿维修费用扣除正常损耗(fair tear and wear)之后的费用。也就是说,即使赔偿,也不是赔偿所有。房东并不能因为旧件损坏向房客要求新件。
  • 对于中介的费用,除非在合同中说明或者事先告知,否则不应从押金扣除(比如没有事先告诉我的出勤费用)。
  • 正式的中介都会将押金放入一个押金保护项目,比如TDS。如果搬入之后的一段时间没有收到这种保护项目的确认号码,向中介投诉。这种保护是法律要求中介提供的。
  • 如果搬出后在押金问题上和中介产生分歧,房客可以向押金保护项目提出申诉。对TDS来说,当房客明确向中介提出退还无争议部分的押金而中介没有在10日之内退还的,当10日之内中介未能在争议部分和房客达成一致的,或者中介10日都不作为的,房客可以向TDS提出申诉。
  • 对于使用TDS保护的押金,如果向TDS提出申诉,TDS的裁决将是最终的。TDS只裁决押金部分。如果中介对房客产生了经济上的损害,房客需要中介赔偿,房客需要向法院起诉中介而不是TDSTDS不裁决中介的行为规范,只客观裁决押金分配。如果需要投诉中介的恶意作为(violation of code of practice),需要向中介职业规范协会投诉,也可以向法院投诉。
  • TDS的投诉需要使用客观的证据,主观的意见和推测会被忽略。同时证据应当全面。所有的证据会被TDS转给中介,中介有7天时间提出抗诉证据。同时中介可能提出新的赔偿索求,TDS则会给房客7天时间针对新索求提出抗诉证据。
  • 如果中介积极协商,应该给与中介协商的时间。TDS只处理中介拒绝协商或者明显拖延的案例。
  • 如果需要向中介的恶意作为投诉,取决于中介属于哪一个职业协会,向职业协会投诉。常见的比如TPOS

总的来说,和中介打交道要冷静。他们是专业的。只有把自己变得和他们差不多专业的时候他们才会真的重视。他们常见的做法和对策:

  • 拖延:主动联系,积极索取证据,投诉他们的拖延,最后向TDS投诉。
  • 克扣无争议部分(押金减去有争议部分):主动向中介要求退还无争议部分,10日后无退还向TDS投诉。
  • 有争议部分无法达成一致:主动理解TDS裁决押金的案例和规则,搜集证据,按证据和TDS文件向中介抗议,未果则向TDS投诉。
  • 中介在TDS投诉后提出新索求:这是最恶意的,只能是在TDS投诉之前认真分析搬出报告,并全面准备证据。
  • 中介恶意作为:如果产生了押金之外的损失或者行为非常恶劣,先用TDS解决押金部分的问题,然后向职业协会投诉。TDS的判决结果可作为有利证据。
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总结2015

2015年刚刚过去。这是重要的一年。尽管我还不知道它对我到底意味着什么,但这年里发生的事情定将或者已经改变了我。
这是我在剑桥工作的第一年。从刚来时候的什么也不熟悉,不被任何人放在眼里,到现在老板主动加薪的状态,总的来说还是成功的。现在又续了两年的合同,照我现在已在英国工作4年的状态,两年后,我已经可以申请英国国籍了。当然我是否会去申请还是个问号,我对英国还没有那么深的感情。
剑桥的工作其实是有压力的,很多东西要学,但我发现我已经不再年轻了。当年读博士的时候我心里暗自瞧不起学的慢的博后,现在发现我其实也一样不被博士生待见。果然岁月是个年轮。出来混,总是要还的。
这一年也是我和女友团聚的一年。差不多整个14年我和她都是分隔两地。大部分的周末我都要开车几百公里到剑桥见她。终于戏剧性的在14年年底,在接近绝望的时候,我找到了现在的工作,住到了一起。
同样也是戏剧性的,当一切看起来是那么美好的时候,一切又都被打碎。女友变成了前女友。我是伤心的,透心凉。各种纠结和思考,无法判断到底是哪里出了问题,但好像到处都有问题。人常说担心什么事情会发生那一定就会发生,这句话不假。
现在的我非常低落,这是一种我从未体会过的感觉。人看来的确是贪婪的。当看不到希望的时候其实也没什么。可如果希望就是那么迫切地存在着可就在关键时刻眼睁睁的看着它破碎,这时的痛苦是加倍的。不能不说,我嫩么地又被上了一课,生命又完整了一点。可是这一点点有什么意义呢?
悲伤之后,留下来的是孤独,前所未有的孤独。有个成语是众叛亲离,我现在的状态是众离亲叛。以前的朋友都疏远了,无论用关系还是距离衡量。至少在他们眼里,我来剑桥是leaving for the good。女友老说只有父母才是真心对你好的。可是,是吗?这是普适的还是因人而异?为何我感到了一种深深地背叛。没有王法的我看来和父母是结下梁子了。
人生的意义在哪里,我很迷茫。有事业没家庭的生活现在变得越来越无法忍受。事业也变得越来越平庸。曾经我觉得我可以造福他人,现在看来我也只是平庸。
2016年一定是个好年,因为它不能比2015再差了。或许我又深刻地错了。
2016年1月2日于美国加州Belmont的汽车旅馆里